아파트 전세계약 시 주의사항(전세가율, 건축물대장, 등기부등본, 선순위, 권리관계, 대항력 등)

아파트 전세계약(전, 중) 시 숙지사항

(전세가율, 건축물대장, 등기부등본, 선순위, 권리관계, 대항력 등)

 

• 1) 주택 상태 확인: 불법 무허가(위반건축물) 주택 여부 확인, 임대인에게 하자보수 요청내용 확인
  • (1) 건축물대장, 안심전세 2.0 앱 활용:
    • 악성 임대인 확인, 공인중개사 경력 확인, 매물 적정시세, 전세 계약 체크리스트, 등기부등본 발급, 건축물대장 열람, 등록임대주택 정보조회
  •  (2) 정부 24` 건축물대장 열람 ⇒ 건축물 소재지 기입 후 검색  ⇒  민원신청 후 확인
  •  (3) 위반건축물인 경우 대출불가 및 주택임대차보호법 적용이 어려움
  •  (4) 정확한 소재지, 소유자, 면적 등 확인(건축물대장)
  •  (5) 아파트 전세 매물을 방문하여 볼 때, 가급적이면 사진 촬영을 요청하여 찍어두는 것이 좋음(나중에 기억 안 남)
• 2) 적정 전세가율 확인
  • (1) 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
  • (2) 등기부등본 자체 확인(소유자와 임대인 동일 여부, 근저당, 대출여부 등)
  • (3) 등기상 근저당권 채권최고액+나의 전세금이 매매가의 80%80% 이상인 경우 계약하지 않는 것이 좋음
    • 근저당 없는 것이 Best! 또는 말소조건!
  • (4) 매매가(또는 KB주택가격)와 전세가의 비율 확인(전세가율의 적정 수준은 60~70%, 80% 이상은 깡통전세 위험성 있음)
• 3)선순위 권리관계 확인(등기부 등본 갑구, 을구 확인):
  • 근저당권(대출), 권리제한사항(가압류, 압류, 가처분, 경매등기 등)) 
  • 수시로 확인, 잔금날도 확인 말소사항 전체 확인 필요(공인중개사가 확인해 주나 자체적으로 확인도 필요)
• 4) 임대인 세금 체납 여부 확인(임대인 정보 조회)
  • (1) 해당 내용은 계약체결 시 임대인 정보 조회를 동의하게 되면, 관할 주민센터에서 확인이 가능함.
  • (2) 계약 체결 시 또는 잔금일날 세금 체납에 대한 증빙 요청 가능함(국세, 지방세 완납증명서 첨부 요청).
• 5) 공인중개사 정상영업여부*: 자격여부, 최초 등록일, 영업 상태, 실거래체결, 해당 지역에서 이력
  • (1) 적법한 중개로 위험계약 체결 방지
  • (2) 부동산거래시스템에서 확인 가능, 미등록 및 업무 중지 중인 중개업소인 경우 중개 사고 보상 불가함.
• 6) 임대인의 신분 확인: 계약자 본인 여부 확인 필요함(임대인 신분증, 위임계약 시 위임장, 인감증명서, 건축물대장)
  • 계약 중 확인해야 하는 사항으로 필히 확인!

 

• 7) 주택임대차 표준계약서 활용 요청: 권리보장 특약명시(아래 참조)
  • (1) 임대인은 현재의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지한다. 다만 잔금일 이후 전입신고를 하는 경우 전입신고 익일까지 현재의 권리관계를 유지한다.
    • 대항력 확보 목적
  • (2) 임대인이 위 특약에 위반하여 임차주택에 저당권 등 담보권을 설정한 경우에는 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 임차인에게 위 특약 위반으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
  • (3) 임대인은 국세 및 지방세 미납 또는 체납 사실과 선순위 임대차정보가 없음을 고지하고 계약하며, 임차인은 국세 및 지방세 완납증명서를 열람할 수 있고 임대차계약을 체결한 임차인은 임대차계약 체결 시를 기준으로 임대인이 사전 고지하지 않은 선순위 임대차정보가 있거나 미납 또는 체납한 국세·지방세가 있는 경우 임대차기간이 시작하는 날까지 제6조에도 불구하고 계약금 등의 명목으로 임대인에게 교부한 금전 기타 물건을 포기하지 않고 임대차계약을 해제할 수 있다.
  • (4) 임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의 및 협조하기로 하며, 임대인 또는 해당 물건의 하자로 전세자금 대출 승인 불가 시 계약금 전액을 반환한다.
  • (5) 임대인은 해당 물건 매매가 진행될 경우 임차인에게 사전에 고지하기로 하며, 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부할 수 있으며 계약을 해지할 수 있다. 미 고지한 경우에도 계약을 해지할 수 있다.
  • (6) 임대인은 단순 소모품 교체 이외에 통상적인 사용수익에 필요한 상태 수준으로 시설물을 적극 수리해 주기로 한다.
  • (7) 임대인은 임차인의 전세 금 반환보증 가입에 동의 및 협조하기로 하며, 임대인 또는 해당 물건의 하자로 전세금 반환보증 가입 불가 시 계약을 취소하고 보증금 전액을 반환한다.
  • (8) 중개보수는 본 계약 잔금일날 ~중략~ 지급한다.
    • 가끔 본 계약 체결 시에 중개보수를 지급한다라고 명시된 경우가 있으니 참고하시어 수정 요청
  • (9) 기타 정하지 않은 사항은 주택임대차보호법 및 관련법을 따른다.
  • (10) 추가 하자보수 등도 명확하게 넣어놓으면 좋음
    • 예시: 임대인은 안방에 위치한 창문틀을 잔금일날에 수리한다 등
• 8) 공인중개사 의무 설명 사항: 해당 사항은 계약 체결 시 공인중개사가 설명하고 도장(또는 서명)해야 함.
  • (1) 중개대상물 확인설명서
  • (2) 관리비 총액(직전 1년간 월평균 관리비)과 세부내역, 부과방식
  • (3) 임차인 보호제도 설명: 최우선변제권, 임대보증금 보증제도 등
  • (4) 선순위 관리관계 설명(임대인의 미납세금, 확정일자 부여현황, 전입세대)
• 9) 계약금은 전세보증금의 10%로 하고, 계약 당일 위 내용이 모두 확인된 경우 임대인에게 이체
  • 전세 계약금 영수증 필히 발행 요청하여 보관
  • 가계약금은 보통 200~300만 원 수준으로 함(아파트, 정해져 있지 않음)
• 10) 계약일은 임대인과 임차인이 조율하여 정하며, 직장인인 경우 저녁시간 이후에 진행하여도 무방함

 

*해당 글은 직접 아파트 전세계약을 진행하는 과정을 기록하고 추후 활용하기 위한 글입니다. 글 작성일 기준 정보이며, 변동될 수 있습니다. 추후 아파트 전세계약 후 상황에 대해서도 진행 후 기록할 예정입니다.